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艾经纬
发行公司债，对于资金紧张的“地主”而言，并不是救命稻草。
5月10日，(600208)召开公司债推介会，包括基金、券商、保险在内的50多家机构到场。此前，已有(600383)发行的12亿元2008金地债上市交易。如果一切顺利，新湖中宝发行的、作为沪市第一单的无担保信用债将于5月底或6月初发行。
但其它已申请发行或即将申请的房地产公司，未必也同样顺利。多位分析师认为，“即使新湖中宝作为上交所首单可以成功发行，公司债也很难成为地产融资的主流方式。”
争夺公司债优化债务结构
尽管监管部门否认暂停地产公司上市或是再融资，但融资渠道不畅却是事实。“发行公司债不仅是因为其成本比较低，而且还打开了企业再融资的通道。”光大证券分析师赵强说。
2007年8月14日，证监会发布了《公司债发行试点办法》仅一周后，金地集团就率先响应，拟发行规模不超过12亿元的公司债券。此后，刚刚完成定向增发的万科A(000002)也于8月30日公告，将申请发行总额不超过59亿元的公司债券；2007年10月到11月，(600048)、(000031)和新湖中宝的股东大会都陆续通过了发行申请；而今年4月18日，(601588)董事会披露将申请发行17亿元的公司债(见表1)。
随着地价飙升的2006和2007年“地王”的涌现，房地产企业缺钱是毋庸质疑的。据统计，大部分地产公司现有土地储备购买于2006年和2007年。以万科为例，截至2007年年底，万科土地储备达2163万平米，其中2006年和2007年新增土地储备合计1074万平米，占总土地储备比例的50%。
而2006年和2007年新增土地储备面积超过总土地储备比例50%的上市公司还有、金地集团、北辰实业以及等，其中泛海建设比例高达92%(见表2)。
公司债对房地产企业而言，重要性不言而喻。
虽然发行的额度以及时间选择不一样，但地产公司争夺公司债的目的几乎都一样：优化债务结构，而补充流动资金只是一个象征性说法。
华泰证券地产分析师王海涛指出，公司债的好处在于不必指出具体的融资项目和用途，在偿还商业银行贷款之后，大部分资金都可以自主使用。
以新湖中宝为例，截至2007年年底，公司资产负债率为59.49%，其中扣去24.8亿元的预收账款后资产负债率为46.68%，如果14亿元公司债发行完成后，资产负债率将立刻升至64.3%。但从14亿元中拿出3亿元偿还银行贷款，债务结构将得到优化。
北辰实业申请发行的17亿元公司债中的8亿元将用于偿还商业银行贷款；中粮地产申请发行的12亿元公司债中也将有2.4亿元用于偿还商业银行贷款；而已发行成功的金地集团，其中的3亿元将偿还商业银行贷款。
截至2007年年底，地产行业上市公司平均资产负债率约为63%；流动比率平均水平约1.7；速动比率行业平均水平约0.4，地产公司迫切地需要调整债务结构。
政策严控困境重重
“从市场环境和政策因素以及发行要求来看，尽管公司债有多种优势，但公司债很难成为地产公司融资方式的主流。”王海涛告诉记者：“一是债券市场整体低迷；二是发行程序复杂，要重重审批；三是公司担心市场过度反应，特别是无担保性质的公司债；四是地产公司的资产负债率本来就很高。”
2007年8月22日，金地集团首家推出公司债发行方案后，于9月6日与建行深圳分行签署了《出具保函协议书》，由建行出具《担保函》。而随后的10月18日，银监会就下文限制商业银行对企业债进行担保，从此公司债开始走上无担保的荆棘路。
而保监会在银监会之后更是规定禁止保险公司购买无担保的公司债。对于监管机构的规定，汇丰银行驻香港资产配置研究主管张志明当时如是表示，“监管机构希望将大量信用风险从银行的资产负债表转移到资本市场上。”
2008年4月，沪深两市首单无担保信用债“2008中联债”发行成功，但证券事务代表黄伟却大为感叹：“8个月的时间，三轮的市场沟通，困难和压力都是前所未有的。”
因为市场环境的压力，新湖中宝总裁林俊波在推介会上表示，公司目前正与机构以及上交所、证监会紧密沟通，票面利率应该会高于市场当前水平。
据悉，新湖中宝发行的、作为沪市第一单的无担保信用债将于5月底或6月初发行。
半年内难批新公司债
此后再能获批公司债的地产公司，未必能如金地和新湖中宝般顺利。尽管证监会主席尚福林在多个场合提到要大力发展公司债，但是迄今为止只有九家公司申请获批，最为积极的地产公司只有两家获批。有分析师表示，“监管层是在控制节奏。”
新湖中宝公司债的保荐人代表、西南证券投行部副总经理马明星说：“以目前的审批节奏以及上市公司动作来看，估计7至8个月内很难有公司再获批。” 到目前为止，去年9月14日就通过股东决议的万科仍未获批。万科董秘肖莉在给记者的回复中仅称“仍在审核中”。
分析师还坦言，由于房地产行业的特殊性，其经营情况受到市场需求、监管要求等不可控因素的影响，因此房地产企业的主体评级相对一些非常稳定的行业而言要略低，而这直接影响市场热情。
“金地的公司债采用10%网上发行，90%网下发行的发行方式也表明市场信心不足。”某券商固定收益部人士指出。一分析师则表示，“公司债与传统的融资手段差距还是比较大的，由于需要偿还而且是无担保性质，所以会对公司的质量提出更高的要求，多数中小型的房地产公司望尘莫及。”
既然公司债不能成为地产融资的救命稻草，那么地产融资将如何突围呢？多位分析师表示，行业整合势在必然，不行就只有卖项目了。
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